400-8330-089

您所在的位置:365bet亚洲官方投注 > 移民资讯 > 移民要闻 >

展望未来,央行态度如何?澳洲地产行业的春天正来临

发布:2019-03-19 作者:4elites 点击:
进入2019年以后,澳洲的房地产市场还在下跌。

根据权威的地产数据公司CoreLogic的资料显示,澳洲房价在2019年的一月份继续下跌1.2%。在过去的12个月,澳洲全国跌幅超过7.8%。悉尼和墨尔本市重灾区,分别下跌了12%和9%。澳洲资产管理公司AMP的首席经济学家Shane Oliver先生发表推文说:相比2008年金融危机时候澳洲房价的跌幅,2018年的跌幅更为严重!

关于澳洲未来房价的走势,更是众说纷纭。2019年3月6日,澳洲央行行长Philip Lowe罗伊先生在澳洲金融时报AFR的商业论坛上专门发布了关于“澳洲房地产市场和经济”的讲话。这也是近期他专门针对澳洲地产行业的分析。在讲话中,他详细地分析了本次澳洲房产下跌的历史背景和主要因素,以及他对未来澳洲房地产走势的看法。


他的讲话整体可以分为以下的三个主要部分:

  • 房价和租金双双下跌,当前购房者和投资者对澳洲地产的信心到底如何?

  • 从大涨到大跌,本次的地产周期“不寻常”。到底是是什么样的原因而导致的?

  • 展望未来,央行态度如何?澳洲地产行业的春天要来了吗?



让我们从罗伊先生的讲话中回顾过去几年澳洲地产的起起落落,并为未来澳洲地产的走势寻找方向吧。


◆◆
澳 洲 房 产 大 趋 势
◆◆


1区 域 性 调 整


澳洲房地产能不能投资?绝对可以。

如央行的下图所示,过去40年,澳洲房价上涨了8.5倍之多!完全符合很多人说的:澳洲房产5-7年翻一倍的说法。

当然这并不是说地产没有出现过调整,在40年间,澳洲地产行业有过5次明显的调整,分别是:80年代初期、90年代初期、金融危机、2012年和2018年。



澳洲房地产市场并非一个单一市场,而是由三个梯队所组成,而这三个梯队的表现不尽相同。从历史数据来看,墨尔本和悉尼是第一梯队,涨幅最快;布里斯班、阿德莱德、堪培拉、霍巴特是第二梯队,整体上涨,但是增速不及第一梯队;而矿业重镇达尔文和佩斯则是第三梯队,在矿业繁荣时期经历大涨,而在近些年表现最差。


房价的下跌幅度和上涨幅度也是很有关系地。作为第一梯队,悉尼和墨尔本的房价于近些年一直在领涨其他的地区,所以本次调整幅度也最为明显。这两年澳洲地产的下跌事实上就是墨尔本和悉尼的快速下跌,以及达尔文和佩斯延续下跌趋势。相比之下,堪培拉、阿德莱德和布里斯班的房价稳定。而霍巴特在全国房价调整的背景下依然快速上涨,这和当地人口的增长加快是密不可分的。这也许和霍巴特的特殊移民政策有关。作为边远地区,在霍巴特上学的技术移民可以加分。


2买 房 者 信 心 差 异 巨 大


近些年的房价持续上涨,自然而言地就导致了房价承受能力的问题。2008年左右,墨尔本和悉尼的地产中间价是平均工资的4倍。而到了2017年,该数字上涨至仅6倍。值得一提的是悉尼在2018被《经济学家》杂志评为全球第十贵的城市。相比之下,其他州的情况要好很多。堪培拉地区是当前澳洲房价负担最小的地区,仅为2.5倍左右。


房价下跌了,租金不怎么涨。对于想要买房的人,特别是首次置业的人而言,价格下跌反而成为了进入市场的好时候。

所以,根据西太平洋银行和墨尔本学院的民意调查显示,认为“房地产是最明智的储蓄方向”指数下跌至历史低位。但是更有趣地是,认为“现在是买房好时机”的指数却在明显地上涨。


澳洲地产行业绝对是值得长期投资的好行业。如本文一开始所引用的数据,40年,澳洲地产增幅8.5倍。


如同央行行长罗伊所说,关键的因素是澳洲劳动力市场的变化。但是考虑到放缓的经济增长、疲软的商业信心和依然紧缩的信贷环境和,我对于劳动力市场保持谨慎的态度。我愿意希望罗伊的预测是对的:就业增长、工资提升,进而带来购买力和投资能力提升。然而,如果市场走势不如他的预期怎么办?

澳洲未来房地产的走势将主要由三个关键内部因素而决定:联邦大选、皇家委员会和利率政策。


2019年5月,澳洲将迎来新的联邦大选。当前的执政党自由党和反对党工党都拿出来浑身解数,在争取老百姓的选票。当前有两个关键的政策值得大家关注:移民政策和负扣税政策。

先说移民政策。执政党自由党明确地表示将要控制每年的移民人数在19万人。用总理莫里森的原话“够了、够了、够了。” 而反对党工党则倾向于“大澳洲Big Australia”。但是工党的问题是对难民非常友好。


金融市场将会被如何影响还不得而知。从现在的建议来看,贷款和金融服务中介将会受到最大的影响,大金融机构有望因此而受益。所以,最终的结构可能是各大巨头纷纷交税交罚金,然后进一步垄断市场地位,转嫁费用,提升利润。


?

未标题-1.png
 



利率市场

罗伊自己表示,澳洲当前加息和降息的可能并存。近期澳洲经济增长放缓,金融市场纷纷预测今年8月RBA将再次降息。今年年内甚至有可能降息2次。如果在皇家委员会执行细则出台之后,央行进行降息,房地产市场将势必松绑。

就在市场价格调整的同期,地产行业的供需关系又在悄悄滴发生着变化。澳洲的建筑住宅获批总量也下跌至6年来的新低。其中高密度住房(公寓)跌幅最为明显。这样的情况在2013年和2008年都出现过,而在那之后,就出现了澳洲地产行业的两次上涨。

所以,想入市“抄底”的朋友们,机会正在出现。到了2019年年中以后,政策导向会趋于明朗。


3澳 洲 大 银 行 救 市


就在最近,澳媒爆出一个爆炸好消息!

澳洲四大银行之一的ANZ放出狠话:你只要有房产10%的存款,就可以考虑!前十年只需要付利息!


据澳媒报道,澳新银行集团(ANZ Banking Group)承诺在经过一段时间的过度谨慎之后,他们重新打开房地产投资者的大门。

放松了对房价贷款的一些限制。这家四大银行周四表示,它将再次开始为客户,提供长达10年的利息期,之前利息期仅为五年,整整翻了一倍。


该贷款,本来还需要买家,需要房价格两成的存款,才敢贷给你。


而现在你只要有房价10%的存款,就可以了!



ANZ首席执行官谢恩·艾略特(Shayne Elliott),上个月承认其房款贷款“过于保守”之后,银行试图用这种变化,来刺激澳洲房价市场。


4央行态度


央行行长罗伊表示,根据澳洲央行RBA的研究,每当净房产财富上涨10%,会在短期内提升消费0.75,在长期则提升1.5%。当然反之亦然。在众多消费领域当中,弹性最大的是汽车、家具和服装。受影响最小的是:教育、通讯和食物。


面对市场风险和未来的走势,罗伊认为最关键的因素是劳动力市场,而对此,他是乐观的。


在他看来,澳洲当前的劳动力市场不错,这会逐步带来工资的增长,进而带动消费和通货膨胀。到那时候,房价也就会随之上涨。


澳洲劳动力市场的问题的确在增长,但是很不稳定。从2018年初,澳洲每个月的就业人数增长中全职人数和兼职人数的比重波动性非常大。





XML 地图 | Sitemap 地图