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为何澳洲房产市场交易如此透明?

发布:2015-02-12 作者:4elites 点击:

与国内房价相比,澳洲房价的高度透明化是得到世界公认的。之所以澳洲房价如此透明,得益于建立了合理的利益制衡机制,保证房地产价格和利润的各个环节透明。

 

 

澳洲房地产市场形成的一些操作制度,主要涉及到九个方面:

 

 

一、开发商利益分离,避免联合控市

 

银行利益独立承担市场风险,保证在提供澳洲开发商的开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;而且澳洲的施工单位也和澳洲开发商完全脱离,实行透明公开的招标施工,促使开发商主动联系工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化。土地交易价格完全透明,开发流程也完全公开化,按照通过政府部门审批后的方案施工,最终将文件公布于众,接受市场监督。

 

 

二、开发限制较高,不可无限圈地

 

澳大利亚土地广阔,新移民需求旺盛,房价上涨迅速,为了避免房价受控,政府极力提高限制门槛。一般中型开发商每年只能开发几百套,而且必须向政府公众出具诚信资金等证明,房产商的现金流量与雄厚资金高度透明化,成为安全保障。

 

 

三、多方参与定价,确保市价合理

 

每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估,讲因素公开量化,控制开发商的利润,澳大利亚政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,确保澳洲房产开发商不能随便要价。

 

 

四、成立信托账户,律师独立管理

 

中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额,实则并非首付,而是交给律师存入独立信托账户,该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督,业主收房前开发商不可动用。

 

 

五、强制聘请律师,全程监督管理

 

在澳大利亚房产市场中,买卖双方在购房过程中都必须聘请律师,购房时设计多方面的专业知识,大多业主或者销售人员无法完全掌握,必须有律师指导,业主不必担心合同信息不透明。

 

 

六、禁止卖方主导市场价格

 

澳大利亚房产定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了科学性,多数结果相差无几。澳大利亚房产二手交易为主流,交易信息通过互联网实现共享,房价透明,买卖双方不得直接互通。

 

 

七、社区信息透明,严格遵守标准

 

在澳大利亚房产市场中,整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

 

 

八、控制境外投资,保护本地市场

 

澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的20%能够外销。这些信息受到严格监控。

 

 

九、高度信用机制,违约可能倒闭

 

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

 


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